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姚志明律師律師

高級合夥人律師

北京盈科全球總部高級股權合夥人
中央廣播《華夏之聲》特邀嘉賓律師

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執業十余年,專注合同訴訟領域研究。
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房屋買賣合同

房屋買賣合同 房屋買賣合同作为一种特殊的買賣合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征,也有其自身固有的特征。那么房屋買賣合同范本怎么写?房買賣合同司法解釋是怎样的?农村房屋買賣合同的效力如何认定?房屋買賣合同需要公证吗?如何办理房屋買賣合同公证?房屋買賣合同无效的情况有哪些?房屋買賣合同应注意事项有哪些?房屋買賣合同纠纷解决方法?房屋買賣合同违约金怎么付?小编为你整理了相关知识,希望对你有所帮助!

2房買賣合同司法解釋

爲正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地産管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地産開發企業(以下統稱爲出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視爲合同內容,當事人違

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3房屋買賣合同纠纷解决方法

1、商品房買賣合同基本概念

商品房買賣合同,是指房地産開發企業(以下統稱爲出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

2、預售許可證及向法院起訴時段決定商品房買賣合同的效力?

出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

3、那種情形出賣人的售樓廣告構成商品房買賣合同的內容?

商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視爲合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

4、正式商品房買賣合同簽訂前,買受人以認購、訂購、預訂向出賣人支付定金怎麽處理?

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

5、認購、訂購、預訂等協議具備那些條件,應認定爲商品房買賣合同成立?

商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,並且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定爲商品房買賣合同。

6、商品房預售合同未按規定辦理登記備案,就無效嗎?

當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由,請求確認合同無效的,不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續爲商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

7、被拆遷人對補償安置房屋的優先取得權

拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置,如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的,應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的,按照下面第八條的規定處理。

8、那些情形買受人無法取得房屋,買受人享有什麽權利?出賣人應承擔的什麽責任?

具有下列情形之一,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

(一)商品房買賣合同訂立後,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立後,出賣人又將該房屋出賣給第三人。

9、因出賣人的責任導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人享有何種權利?

出賣人訂立商品房買賣合同時,具有下列情形之一,導致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任:

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實。

10、出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同,買受人可向法院請求確認無效

買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用,導致其無法取得房屋爲由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。

11、如何判斷房屋的交付使用及房屋毀損、滅失的風險的承擔?

對房屋的轉移占有,視爲房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

12、將交付或已交付的房屋主體結構質量不合格,買受人的權利

因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

13、房屋質量問題嚴重影響正常居住使用時,買受人的權利?對房屋修複及修複費用怎麽處理?

因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修複責任;出賣人拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的,買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。

14、房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,應如何處理

出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

15、出賣人遲延交付房屋及買受人遲延支付房款,法院如何處理?

根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限爲三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

16、不履行合同違約金的標准

當事人以約定的違約金過高爲由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%爲標准適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失爲由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。

17、沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,怎麽處理?

商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標准確定:

逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期利息的標准計算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地産評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

18、出賣人原因導致買受人未能在規定期限內取得房屋權屬證書,出賣人應承擔什麽責任?

由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標的物爲尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標的物爲已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期利息的標准計算。

19、買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人權利

商品房買賣合同約定或者《城市房地産開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

20、出賣人與包銷人的權利義務確定

出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當事人另有約定的除外。

21、出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋,包銷人如何行使權利?

出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

22、商品房買賣合同糾紛各方訴訟地位確定

對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛,人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的,按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

23、買受人以擔保方式付款不成,導致商品房買賣合同不能繼續履行的責任及處理?

商品房買賣合同約定,買受人以擔保方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

24、商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時擔保合同的處理

因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保合同的,應予支持。

25、商品房買賣合同糾紛與商品房擔保合同糾紛的合並審理

以擔保爲付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作爲有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保合同糾紛合並審理;未提出訴訟請求的, 僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合並審理。

商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後,商品房擔保合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

26、商品房擔保合同未辦理抵押登記買受人不按約定還款,擔保權人向誰主張權利?

買受人未按照商品房擔保合同的約定償還,亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續,擔保權人起訴買受人,請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的,應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時,如果出賣人爲商品房擔保合同提供保證的,應當列爲共同被告。

27、商品房擔保合同對買受人取得房屋權屬證書並辦理抵押登記不按約定還款,擔保權人向誰主張權利?

買受人未按照商品房擔保合同的約定償還,但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續,抵押權人請求買受人償還或者就抵押的房屋優先受償的,不應當追加出賣人爲當事人,但出賣人提供保證的除外。

28、法院處理商品房買賣合同糾紛案件,依什麽法律依據裁判?

法院爲正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件,根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地産管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋(2003年)》等相關法律、司法解釋等結合民事審判實踐,依法審理。


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4房屋買賣合同需要公证吗

屋買賣合同是一种民事法律行为,因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。那些必须通过公证机构公证证明的法律行为,只有公证后方能发生效力,否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为,通过公证过后,具有更强的证据力,但并不代表着公证赋予了其法律效力。房屋買賣合同便是属于这种类型。因此,房屋買賣合同的法律效力不受是否公证影响,但公证过的房屋買賣合同具有更强的证据力,法院一般予以直接采用。


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5如何办理房屋買賣合同公证

辦理房産買賣合同(現售)公證須提交的證明資料:

(一)轉讓方、受讓方爲自然人:提交有效的身份證明。如委托他人辦理,還須提供經公證機構證明的授權委托書。

(二)轉讓方、受讓方爲中國內地法人:

1、公司的營業執照;

2、法定代表人證明書及法定代表人身份證;

3、如法定代表人授權他人辦理,須提供授權委托書及受托人身份證。(注冊地在深圳之外的公司,其法定代表人的授權委托書須辦理公證)。

(三)轉讓方、受讓方爲境外法人:

1、轉讓方、受讓方爲香港公司,所提交的材料(商業登記證或注冊證書、董事會決議、授權委托書等)需經中國司法部委托的香港律師(公證人)辦理公證,並經中國法律服務(香港)有限公司辦理轉遞;轉讓方、受讓方爲澳門公司,其材料經中國法律服務(澳門)公司辦理公證;轉讓方、受讓方爲台灣公司,經台灣地區公證人辦理公證並經由台灣海基會寄送。

2、轉讓方、受讓方爲外國公司,所提交的材料(商業登記證或注冊證書、董事會決議、授權委托書等)需經當地國家公證人公證,並經中國駐該國大使館或領事館辦理認證。

(四)房地産權證書。

(五)房産信息單(可在我處現場申請查詢)。

(六)房地産買賣合同(現售)。

(七)承辦公證員根據案件的具體情況,要求當事人提供的其他證明資料。(溫馨提示:本處盡可能的向您列明辦理此項公證所需證明資料,但不排除承辦公證員根據案件的具體情況要求提供的其他證明資料,不明之處請向承辦公證員咨詢,並以承辦公證員要求提供的爲准)


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6房屋買賣合同应注意事项有哪些

(1)房屋手續是否齊全

房産證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房産證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房産證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得後,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房産證的房屋進行交易。

(2)房屋産權是否明晰

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的買賣合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

(3)交易房屋是否在租

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋買賣合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

(4)土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權爲70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

(5)市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作爲買受人在購買時應全面了解詳細情況。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

(7)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標准價的職工住房,二者土地性質均爲劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標准價的住房一般單位享有部分産權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

(9)中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,爲買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以爲自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

(10)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麽全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。


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7农村房屋買賣合同的效力如何认定

【案例】

1991年6月 21日,原告羅女士及丈夫黃某與原某村農民王某簽訂了房屋買賣契約。王某由于農轉非欲出售其房屋,所在村社無人購買,通過村社兩級幹部執筆,王某自願將其位于該村的磚瓦房4間出售給擁有城鎮戶口的羅女士夫妻。黃某交付了3300元購房款,王某也將鄉村房屋所有權證和土地使用權證交給了羅女士夫妻。雙方簽訂的購房協議加蓋了村公所、鄉人民政府的公章,而且羅女士向縣政府繳納了契稅198元,契稅憑證上現業主的姓名已經變更爲羅女士丈夫的名字,但未到相關部門履行過戶手續。此後,羅女士一家人一直居住在該屋。2008年6月5日,該房屋所在的土地被政府征收,羅女士一家的宅基地面臨拆遷,巨大的利益導致王某的家人與羅女士發生了矛盾,羅女士無法獲得拆遷補償款。2011年6月,羅女士起訴要求確認合同有效。

原告羅女士認爲,1991年6月21日簽訂的購房協議是雙方真實意思的表示

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8房屋買賣合同无效的情况有哪些

1 房地産分離出賣,合同無效。

由于房屋是建築在土地上的,爲土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房産和土地分別賣于不同的買方,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買方可以提出這種買賣合同無效。

2 産權未登記過戶,合同無效。

房屋買賣合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋買賣合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。

3 産權主體有問題,合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行爲無效。房屋的産權爲數人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行爲也無效。

4 侵犯優先購買權,合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時,須提前三個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。所謂“同等條件”,主要是指房價同等,還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

5 單位違反規定購房,合同無效。

機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批准。單位違反規定,購買私房的,該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房,産權也登記在個人名下,但實際上是單位出資,作爲單位的固定資産用于生産、經營、辦公或用作集體宿舍等,這種情況屬于單位變相購買私房,該買賣關系無效。凡享受國家或企業事業單位補貼,廉價購買或建造的城市私有房屋,需要出賣時,只准賣給原補貼單位或房管機關,否則也無效。

6 價格欺詐,顯失公平,合同無效。

買賣城市私有房屋,雙方應當本著按質論價的原則,參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標准議定價格,經房屋所在地房管機關同意後才能成交。買賣合同生效後,雙方均不得因價格高低無故翻悔,應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行爲或在成交後發現內在質量問題的,買受人可要求同出賣人重新議定價格,協商不成的,可向法院起訴。

7 非法轉讓,合同無效。

買賣城市私有房屋,雙方應當本著按質論價的原則,不得非法轉讓,否則合同無效。


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9房屋買賣合同违约金怎么付

一、違約金是否不能超過合同總金額的20%?

在中介提供的很多关于房屋買賣合同的格式条款中,中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%,也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高,完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。

二、房屋買賣合同违约金中约定了违约金,一方迟延履行合同义务时,守约方就可主张全额的违约金?

在二手房買賣合同中,通常會約定一種“滯納金”,主要是針對遲延履行合同義務時,違約方需支付的;另外一種是違約金,通常是指一方違約導致合同無法繼續履行時,違約方需支付給守約方的。但是有時由于合同文字不嚴謹,或者對法律一知半解,很多人混淆了這兩種違約金的適用,在一方稍有違約情形時,守約方就希望能要求20%或者更高額的違約金,但其實是不能得到法律支持的。只有在一方嚴重違約,導致合同解除時,才承擔此部分違約金。如果合同繼續履行,一般參照“滯納金”追究違約責任。

三、既然合同中約定了違約金的數額,就應該按照約定執行?

违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定,但如果发生纠纷,并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿,只是弥补损失,而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低,都可参照实际损失进行调整。具体说,如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%,则认为违约金约定过高,需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失,则守约方除可主张违约金外,对于违约金不足以弥补损失的部分,还可要求违约方赔偿,即参照实际损失调高违约金。比如房屋買賣合同中约定上家如迟延迁出户口,每逾期一天,需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金,当双方发生争议时,下家无法证明自己的实际损失真有那么多,法院最终将违约金调整为每日100元。


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10優秀律師解答

私下签订的房屋買賣合同具有法律效益吗?
1、您們簽訂的合同是有效的,2、您不是這套房屋的法律房主,3、您是無法賣掉這套房子的,因爲從法律上您沒有房産證還不是法律上的房主,所以您是無權處分的。
房屋買賣合同不公证可以么
如果暫不涉及房屋所有權變更登記,可以不進行公證。但若涉及所謂的更名過戶,需要登記。無論如何需要雙方在合同中明確雙方的權利義務關系,以免此後不必要的糾紛。

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