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張曉黎律師

高級合夥人律師

執業十余年,所辦理案件滿意率高。

北京京雲律師事務所副主任,執業十余年,高級合夥人。

13651086033 房地産
辦案效率高、邏輯思維強、代理勝訴率高

大房東不允許轉租,二房東的轉租合同有效嗎

來源:華律網整理 2019-03-30 21475 人看過
我们知道,如果想要把自己的房屋轉租给第三人的,需要经过房东同意,或者事先有约定。那么,大房東不允許轉租,二房東的轉租合同有效嗎?今天,華律網小編整理了以下內容爲您答疑解惑,希望對您有所幫助。

我國《合同法》第五十二條對合同無效作了明確具體的規定:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

我國《合同法》第二百二十四條的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”該條是否說明承租人就無權轉租呢?法律如此規定其本意是爲了保護出租人的利益的情況下,賦予出租人享有解除合同選擇權。爲了防止承租人在未經出租人同意的情況下,利用租賃物轉租漁利,攪亂市場價格;也爲了防止承租人利用租賃物進行非法活動,損害社會公共利益。訂立租賃合同轉移的是租賃物的占有、使用和收益權,承租人取得租賃物的目的也是爲了使用、收益,所以在當事人沒有特別約定的情況下,承租人依租賃合同取得租賃物後,有使用和收益的權利,出租人不得進行不當幹涉。所以承租人進行轉租,是取得收益的一種方法,也是在租賃合同目的範圍內應有的權利,不應該加以否定。所以應當認爲出租人與承租人在未對租賃物是否可以轉租時,承租人未經出租人同意對租賃物進行轉租,並不屬于無權處分,而是正當行使收益權,轉租合同應爲有效合同,僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權利。只有出租人與承租人已經明確約定承租期內承租人不能轉租時,承租人對租賃物進行轉租,違反了誠實信用原則,本質上爲惡意,屬違約行爲,才屬于無權處分行爲,出租人不予追認,轉租合同才爲無效合同。

对于我国建设部《城市房屋租賃管理办法》第三十二条规定未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效。我國《合同法》第四十四條规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。因建设部《城市房屋租賃管理办法》属国务院部门规章,其性质是行政管理行为,而不是司法行为。

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引用法條:
[1]《合同法》第五十二條
[2]《合同法》第二百二十四條
[3]《合同法》第四十四條
特邀律師:
姚志明律師 15210432735

姚志明律師,1977年5月21日出生,执业年限10年以上,中共党员,北京市盈科律師事務所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市律师协会职务犯罪预防与辩护专业委员会委员,北京市盈科律師事務所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问律师,司法部下属“法制网”点评律师,央视《奋斗》栏目特邀嘉宾,2017年及2018年度连续被评为北京市盈科律師事務所优秀律师,获得北京市朝阳区律师协会颁发的“特殊贡献奖”。执业领域:合同及公司法律事务、刑事辩护。合同领域优势:先后办理过数百起涉及如建设工程合同纠纷、房屋買賣合同纠纷、买卖合同纠纷、保管合同纠纷、租赁合同纠纷、房屋租賃合同纠纷、装饰装修合同纠纷、委托合同纠纷、借款合同纠纷、旅游合同纠纷、保险合同纠纷、注册服务合同纠纷、供货合同纠纷等各种类型合同纠纷案件,对合同法理论有较为深入的研究,实务经验丰富,善于精准把握合同纠纷案件的争议焦点,思路清晰开阔,不拘泥常规,见解独到。庭审风格稳重,思维敏捷,应变能力强。服务过的当事人超过1000余人,为当事人挽回上亿元的经济损失。部分案例:1.建设工程合同纠纷:历经中院一审、高院二审、最高人民法院提审,为当事人追回工程款计2000多万元;2.房屋買賣合同纠纷:代理买方,在卖方要求解除合同并要求买方承担违约责任的情况下,历经两审,凭借对房屋買賣流程节点的准确把握及合同精髓的理解,二审判决合同继续履行,买方顺利买到房屋;3.合同纠纷:对方当事人变更案由,先后5次起诉,我方均胜诉,成功保卫了当事人的财产;4.保证合同纠纷:同类案件鲜有成功案例,历经两审胜诉,为当事人挽回百万经济损失。公司领域优势:姚志明律師凭借深厚的合同法律实务功底,结合对公司法的持续研究,在公司股权诉讼、股东利益保护、公司治理、经营风险防范等领域亦有较为丰富的经验,先后担任过多家大型知名企事业单位法律顾问。部分案例:1.股东损害公司债权人利益责任纠纷:法律规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。”在充分研究证据材料的基础上,准确运用公司法理论,结合诉讼技巧,成功将股东个人财产和公司财产剥离,避免了股东对公司债务承担连带责任。2.劳动争议纠纷:员工变更案由起诉某事业单位30余次,代理单位,均胜诉。3.股东出资纠纷:代理股东,法院判决公司退还股东出资款。刑事辩护领域优势:姚志明律師执业以来,在刑民交叉、跨刑事民事领域案件快速增加的新形势下,由于具备较丰富的合同、公司案件实务经验,因此在经济犯罪领域亦有所作为,为数十名犯罪嫌疑人做无罪或罪轻辩护,最大化维护了被告人的合法权益,形成了独特的辩护风格。部分案例:在被告人被指控犯受贿罪、滥用职权罪、挪用公款罪案件中,将指控罪名由三个减少为一个,量刑大幅下降。参与的部分社会活动:1、定期为司法部下属《法制网》社会热点问题提供律师点评;2、作为北京市残疾人联合会公益律师为残疾人提供免费法律服务多年;3、作为特邀嘉宾做客中央人民广播电台《华夏之声》栏目,点评社会热点问题;4、2016年9月14日就“女孩牵老人过马路溺亡,被救老人是否应承担责任”热点话题接受法制网专访;5、2015年12月4日就“地铁妈妈哺乳敲随手拍侵权警钟”热点话题接受法制网专访;6、2015年10月担任中国政法大学研究生院辩论赛评委;7、2015年9月9日就“工作超十年临聘教师遭解聘让谁蒙羞?”接受法制网专访;8、2015年8月17日作为特邀嘉宾做客央视《奋斗》节目;9、2013年7月6日接受《中国经济导报》“70年房产权到期后会怎样”热点问题专访;10、2012年10月11日接受《医师报》“怀孕不能值夜班女医生被医院劝辞”话题新闻专访;11、2012年7月24日接受《新京报》“北京货车超载压塌大桥司机车主被判赔1556万元”新闻专访,后被网易、新浪、搜狐等各大门户网站首頁转载报道;12、2012年5月24日接受《医师报》“医生私签协议造成损害后果医院能否免责”话题新闻采访。……姚志明律師以其精湛的业务、专业的服务、高尚的人品获得了当事人的一致好评,是当事人心目中的“金牌律师”。多年来在上述领域积累了丰富的律师实务经验,并形成了以姚志明律師为核心的专业律师服务团队,能够为广大当事人提供优质、高效的法律服务。詳細>>

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張海霞律師

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專職律師

專注做事,優質做人,應用戶所需,供優質服務。

用心服務,精益求精

張海霞律師

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简介:張海霞律師,北京市人,毕业于北京大学。从事专业诉讼业务近二十年,积累了丰富的诉讼经验,合计帮助超过千余人次,能够准确分析案件的焦点问题

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姚志明律師

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姚志明律師,1977年5月21日出生,执业年限10年以上,中共党员,北京市盈科律師事務所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市

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