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尹利兵律師

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专注于征地拆遷、房地产等行政法领域

18201066279 征地拆遷
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如何簽訂拆遷安置補償協議及注意事項

來源:征地拆遷律師 2019-05-20 38249 人看過

本文从拆遷補償的基本方式、签订主体以及协议的内容等几个方面为您讲解签订拆遷安置補償協議時的一些注意內容。

一、签订拆遷安置补偿协议从以下几方面入手:

(一)拆遷補償的方式

拆遷補償的方式有两种:既可以实行貨幣補償,也可以实行与貨幣補償金额同等价值的产权房屋调换;产权调换可以实行以房屋建筑面积为基础,结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。

(二)签订拆遷補償安置协议的主体

由于被拆遷房屋有私有房屋与公有房屋之区别,故拆遷私有房屋的,拆遷人应当与被拆遷人订立拆遷補償安置协议,而拆遷公有房屋的,拆遷人应当与房屋使用人订立拆遷補償安置协议。

拆遷租赁房屋的,拆遷人应当与被拆遷人、房屋承租人共同订立拆遷補償安置协议;符合下列情形之一的,拆遷人应当与被拆遷人、房屋承租人分别订立拆遷補償安置协议:

1、拆遷执行政府规定租金标准的公有出租房屋且被拆遷人选择貨幣補償的;

2、拆遷执行政府规定租金标准的私有居住房屋的;

3、拆遷房管部门依法代管的房屋的;

4、拆遷宗教团体委托房管部门代理经租的房屋的。

上述所稱的執行政府規定租金標准的私有出租居住房屋,包括由房管部門代理經租的私有居住房屋、落實私房政策後由房管部門代爲經租的居住房屋,以及1983年 12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關系,執行政府規定租金標准,且租賃關系延續至今的私有出租居住房屋。

(三)拆遷補償安置协议的内容

签订拆遷補償安置协议,要注意协议应包括以下内容:

1、訂立協議的主體;

2、被拆除房屋的位置、性質、建築面積;

3、補償安置方式;

4、貨幣補償金额;

5、搬遷期限;

6、違約責任;

7、爭議的處理;

8、需要約定的其他事項。

还须注意如实行房屋调换的,拆遷補償安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间等事项,拆遷人应当向被拆遷人支付搬家补助费、设备迁移费。拆遷居住房屋以期房调换的,拆遷人应当与被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置协议中,根据建设情况约定过渡期,并遵守过渡期的约定。过渡期内,由被拆遷人、房屋承租人自行安排住处,拆遷人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门会同市房地资源局制定。

二、签订拆遷安置补偿协议时应注意以下内容:

(一)主體不符不簽

1、拆遷指挥部与被拆遷人签订拆遷補償安置协议

在某些政府为主导的建设项目中,拆遷方为了推动拆遷进度和便于对拆遷事务进行管理,常设立一个临时机构即拆遷指挥部,在这里工作的人员均是专门针对这个建设项目从相关机构抽调来的,拆遷工作完成了便撤回到本单位。拆遷指挥部无法人资格,不能独立承担责任,不能成为合法的拆遷人,因此与拆遷指挥部签订拆遷補償安置协议后就为以后回迁安置带来潜在的风险。被拆遷人要认清究竟谁是拆遷人,最简单的办法就是核对与你签订拆遷協議的是否为拆遷许可证上的拆遷人或建设单位。如果两者不一致,就不能与其签订拆遷安置补偿协议。

2、没有拆遷许可证或虽有许可证而无房地产开发资质的公司与被拆遷人签订拆遷補償协议

有些商业开发项目中直接与被拆遷人接触的不是拆遷许可证上的拆遷人,但其以拆遷人的名义与被拆遷人签订拆遷補償协议,出现这种情况有两种可能:一是他是受真正的拆遷人授权委托和被拆遷签订拆遷協議,被拆遷人一定要看到授权委托書并将授权委托書作为合同附件,否则视其没有拆遷许可证;二是真正的拆遷人将项目转让与他,并由他来实施拆遷,被拆遷人一定要看到该转让合同并要到拆遷管理部门进行确认,在没有得到有效确认的情况下视为其未取得拆遷许可证。

3、拆遷公司以自己的名义与被拆遷人签订拆遷安置补偿协议

这类主体在法律上的定位是拆遷单位,受拆遷人委托参与被拆遷人的谈判,当该项目拆遷工作完成后便到转移到另一个建设项目,其无论如何也不能成为拆遷人,当其以自己的名义与被拆遷人签订拆遷安置补偿协议时,被拆遷人可要多长几个心眼。拆遷公司与拆遷人均有委托合同,合同中可有些条款对拆遷公司是硬性的,如不能出现被拆遷人诉讼、复议、上访等事件,拆遷公司为了不出现此类事故便随意答应被拆遷人的条件,结果当条件不能实现时,被拆遷人去找拆遷人理论,拆遷人对此多是不认的,即使被拆遷人进行诉讼,但由于拆遷公司并不是合法的拆遷当事人,法官也没有办法判决拆遷人履行合同或赔偿被拆遷人的损失。

(二)內容不確定慎簽

这类问题主要集中在以下几个方面:一是房屋回迁时间不定。二是异地安置房屋交付时间和安置地点不明。三是违约责任没约定。曾有某重大项目的拆遷安置补偿合同糾紛案件,被拆遷人为了支持项目建设,服从“先拆遷腾地,后解决纠纷”的安排,在一个月内便全部签订了协议将房屋拆除。但是拆遷補償协议只约定了十八个月后安置,届时双方签订安置房買賣合同,但安置房屋交付时间和安置地点并没有确定,没有约定违约责任。当十二个月过去了,被拆遷人仍不知道拆遷人是否在建设安置房屋,更不知道安置房屋建在什么地方,何时才能住进安置房屋,也不知道安置房屋的面积、设计等有关房屋的各种信息,当他们要求拆遷人说明情况时,拆遷人让找政府,政府又不能做出明确答复,这样踢皮球一样让被拆遷人找来找去,被拆遷人忍无可忍起诉到法院要求撤销该拆遷安置补偿协议。这就是拆遷人在拆遷安置补偿协议中没有将安置房屋的具体内容明确造成的诉累,由于合同中没有约定有关安置的内容,法官判案也增加了难度,给被拆遷人带来了无尽的烦忧。

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