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姚志明律師

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執業十余年,專注合同訴訟領域研究。中央廣播《華夏之聲》特邀嘉賓律師,北京盈科全球總部股權合夥人

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最高院关于审理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若干问题的解释

來源:趙法元律師 2019-03-14 912453 人看過
《最高人民法院关于审理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布,自2003年6月1日起施行。

最高人民法院

2003年4月28日

最高人民法院关于审理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若干问题的解释

(2003年3月24日最高人民法院審判委員會第1267次會議通過)

法釋〔2003〕7號

为正确、及时审理商品房買賣合同糾紛案件,根据《中华人民共和国民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地産管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律,結合民事審判實踐,制定本解釋。

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地産開發企業(以下統稱爲出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要約邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房買賣合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要約。该说明和允诺即使未载入商品房買賣合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担違約責任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房買賣合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房買賣合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房買賣合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房買賣合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續爲由,請求確認合同無效的,不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續爲商品房預售合同生效條件的,從其約定,但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

第七條拆遷人与被拆遷人按照所有权调换形式订立拆遷补偿安置协议,明确约定拆遷人以位置、用途特定的房屋对被拆遷人予以补偿安置,如果拆遷人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆遷人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持。

被拆遷人请求解除拆遷补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一的,导致商品房買賣合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房買賣合同訂立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房買賣合同时,具有下列情形之一,导致合同無效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆遷补偿安置房屋的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房買賣合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房買賣合同無效的,应予支持。

第十一條對房屋的轉移占有,視爲房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風險,在交付使用前由出賣人承擔,交付使用後由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修複責任;出賣人拒絕修複或者在合理期限內拖延修複的,買受人可以自行或者委托他人修複。修複費用及修複期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房買賣合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:

(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;

(二)面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條根據《合同法》第九十四條的規定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經催告後在三個月的合理期限內仍未履行,當事人一方請求解除合同的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定,經對方當事人催告後,解除權行使的合理期限爲三個月。對方當事人沒有催告的,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的,解除權消滅。

第十六條當事人以約定的違約金过高为由请求减少的,应当以違約金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的違約金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定違約金数额。

第十七条商品房買賣合同没有约定違約金数额或者损失赔偿额计算方法,違約金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:

逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。

逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地産評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定。

第十八條由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:

(一)商品房買賣合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房買賣合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的标的物为已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

合同没有约定違約金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房買賣合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當事人另有約定的除外。

第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

第二十二条对于买受人因商品房買賣合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条商品房買賣合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房買賣合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房買賣合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条因商品房買賣合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房買賣合同的当事人一方请求确认商品房買賣合同無效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同糾紛合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房買賣合同糾紛。担保权人就商品房担保贷款合同糾紛另行起诉的,可以与商品房買賣合同糾紛合并审理。

商品房買賣合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房買賣合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告。

第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,但是已經取得房屋權屬證書並與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續,抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的,不應當追加出賣人爲當事人,但出賣人提供保證的除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地産管理法》施行后订立的商品房買賣合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释。

《中华人民共和国城市房地産管理法》施行后订立的商品房買賣合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地産管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地産管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

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[1]最高人民法院《关于审理商品房買賣合同糾紛案件的司法解释》
特邀律師:
姚志明律師 北京西城區

姚志明律師,执业十余年,中共党员,北京市盈科律师事务所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市律师协会职务犯罪预防与辩护专业委员会委员,北京市盈科律师事务所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问律师,司法部下属“法制网”点评律师,央视《奋斗》栏目特邀嘉宾,2017年及2018年度连续被评为北京市盈科律师事务所优秀律师,获得北京市朝阳区律师协会颁发的“特殊贡献奖”。詳細>>

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